文 | 源媒汇，作家 | 利晋体育游戏app平台，剪辑 | 苏淮

绿城中国的 2024 年回归，离不开一个中枢要道词：地王。但争夺地王仅仅一个恶果，辅助背后是它的底气和交运。

01 地王

2017 年 1 月，杭州迎来开年首场土拍，绿城和解建发竞得西湖区留住单位地块，创下了西溪板块地价新高；紧接着，又抢下杭州拱墅区 47 号塘北地块，把申花板块带入了" 4 字头"时期。

绿城以"闪电战"的方式，一天内创造了两个地王。

绿城疯了，逆势而为。

2016 年，天下出身了 350 宗地王，当年年底，房地产商场迎来密集调控，2017 年全年超 100 城、出台 250 余次调控政策。

好多东说念主皆说，" 2016 年是地王之年"，" 2017 年是商场调控最严厉的一年"。

很快，时任绿城实施董事兼行政总裁曹舟南出来表态，"绿城意外参与地王之争"。他说，绿城会放缓投资脚步。

7 年后，姑苏城，举行了开年首场土拍，绿城拿下了狮山商务革新区 Z03 号地块，楼面价 4.54 万元 /㎡，创造了苏州新地王。2024 年 8 月，绿城又以 13.1 万元 /㎡，夺得上海徐汇区斜土街说念地块，再造一个地王名堂——国内单价地王。

2 个月后，绿城以 34.22 亿元竞得杭州上城区四堡七堡单位 JG1402-36 地块，创造了杭州单价地王，也把杭州带入了" 5 字头"时期。

绿城疯了，又逆势而为。

2024 年以来，不光是保利地产、中海地产、华润置地、招商蛇口等央企，长技能消释在公开地皮商场；"黑马"越秀地产、华发股份等场合国企也"千里默"了，直到三季度尾声，利好政策接连出台后，才斗胆买地。

绿城是一直高溢价拿地，2024 年前 11 月权力拿地金额 452 亿元，仅次于保利，冲上了行业第二。

2024 年，绿城勇于争夺地王，是曹舟南时期埋下的种子。

他把绿城作念轻了，从一艘巨轮形成了一支舰队。

2017 年之后，同业仍在加杠杆买地，财务出身的曹舟南，抓有悲不雅的成见，很早进行"一体五翼"、" 10 区 5 辅助"的组织架构转型。格外是投资策略上，完成重仓一二线城市的袭击，加速三四线城市的库存去化，为绿城创造了很轻的杠杆和库存压力。

这种"克制"的投资策略，也让绿城后续几年面对着"无货可卖"的莫名款式，无法冲刺领域。张亚东掌权时，也曾有一段技能逢开会就痛批地皮投资，"没货卖就没营销、没回款"。

克制，在绿城身上成为了一个指摘两意的词。

曹舟南出走之后，无论是"中交系"的张亚东、"老绿城东说念主"郭嘉峰，依然沿着这个策略走。张亚东作念了优化：精简架构、提高盘活速率；郭嘉峰，与曹舟南同是绿城独创东说念主宋卫平的"直系"，筹谋理念差未几。

这套基础底细，却让当下绿城有了争夺地王的底气。加上中错乱团重组地产板块架构、近几年体育游戏app平台杭州直播电商激越的交运加成，绿城收拢了一个小风口。

但摆在绿城眼前的还有另一个难题：老绿城东说念主正在谢幕。

代建业务"代言东说念主"李军放下了手中的剑，辞任绿城措置实施董事一职，年岁不外半百，而郭佳峰将步美妙顺之年。绿城系数这个词高管团队中，已稀有老绿城东说念主，且基本是 60 后、70 后，处于青黄不接的现象。

郭佳峰卸任之后，绿城会走一条怎么样的路？

02 底气

2024 年，地皮商场推崇出政府推地、房企拿地皆略显信心不及。中指接洽院论说指出，本年前三季度，天下 300 城宅地供求领域同比下滑超三成，地皮出让金减少超四成。

积极拿地企业辘集在几个热门城市：西安、北京、石家庄、成皆、杭州、上海。

绿城推崇出，既要冲领域，又很严慎的魄力。

2024 年 3 月的功绩会上，绿城实施董事兼行政总裁郭佳峰称，"咱们虽然也思求得更好更快的发展，但愿能够进步旧年的 1425 亿。关联词笼统分析下来，约略会在 1000 亿迤逦。"

比较 2023 年新增货值，绿城投资预期值平缓了进步 40%。指标城市依然是 10 个政策城市。

从 2024 年投资流程来看，绿城上半年仅完成指标值 33% 傍边，期内新增 15 个名堂，权力投资额为 154 亿元，瞻望新增货值 333 亿元。

插旁边半年，上海、北京、杭州等接踵优化土拍谋略，保利、华润、中海、越秀等国央企运转积极拿地。对绿城来说，拿地难度、成本有所增多。

2024 年下半年，绿城新增 21 个名堂，全口径拿地金额约 350 亿元，其中产生溢价地块多达 16 宗。前 11 月，绿城以权力拿地金额 452 亿元，位居行业第 2 名，旧年同时是第 5 名。

账面上，绿城争抢地王、高溢价有一定的底气。

2024 年中期，绿城金钱欠债率为 79.7%，刚好浪漫"红线"下，有息欠债 1483 亿元，短债 353 亿元，银行入款及现款 751 亿元，现款短债比为 2.1 倍。

源媒汇此前统计了 2024 年中期 31 家国央房企欠债情况，净假贷比率平均值为 103.2%，其中有 11 家企业进步 100%，另有 15 家企业现款短债比低于 1 倍。

拉长技能来看，绿城的底气又不是很足。

因为杠杆增多显豁，净金钱欠债率从 2021 年的 52% 高潮到 2024 年中期的 67.2%，有息欠债走高，权力金钱有所下滑。解放资金短债比则从 2021 年的 1.79 下降到 1.24，资金流动性渐渐病笃。

绿城大推进中错乱团，也有我方的酌量。

2023 年功绩发布团结天，中交系的周长江获任绿城实施董事和实施总裁。周长江先前担任中邦交建董秘、中交成本董事长一职，十分熟谙成本商场和成本运作。

为了幸免出现流动性危急，绿城名堂开采、运营就需要比之前更快。

绿城致使比当年碧桂园" 369 "模式更快了。2024 年上半年，拿地到开工、筹谋性回正周期为 1.7、9.5 个月，平均速率快了 0.4 和 2.1 个月。

但即便拿地到开工周期、首开周期皆在裁汰，绿城一样无法加速筹谋性现款流回正速率，技能从 2022 年的 7.9 个月，延迟到 2024 年中期的 9.5 个月。

笼统拿地、去化两项数据不错发现，绿城斗胆拿地的底气，是熟谙大本营浙江商场，格外是杭州。

率先，2024 年于今，绿城 36 个新增名堂中，浙江占比 55.5%，杭州占比 38.9%。绿城在浙江新增名堂，好多 15 天傍边就能拿到谋略用地许可证，不到拿地到开工周期平均值的 1/3。

其次，资金投资回流一样如斯，杭州商场拿地到筹谋回正周期仍是裁汰到 7.1 个月， 远低于平均值。

绿城流动资金病笃趋势下，思要名堂更快盘活，投向以杭州为主的浙江商场是势必。

不仅仅商场的熟谙进度，还有施工周期把控、监管资金巩固性等身分。绿城里面东说念主士曾对外称，建发 2023 年确凿侍从绿城浙江政策进行投资，但在 2024 年运转跟丢了。

厦门国资房企建发，在浙江穷乏这么的"底气"。

03 交运

绿城也有交运的加成——杭州商场推崇领跑天下，好于一线城市北上广深。

杭州是咫尺天下独逐一个莫得短期风险的一二线城市。

克而瑞地产接洽指出，2024 年 8 月末，杭州消化周期不及 10 个月，上海去化周期为 13.4 个月，北京、广州、深圳过火余二线城市合座去化周期皆进步了 20 个月。

杭州商品房商场强于一线城市，有两个方面：一是，杭州主城区新址数目越来越少，优质量块差未几卖收场；二是，阿里完成上市、G20 峰会以及互联网经济等加抓，格外是近几年直播电商火热。

多量外来东说念主口涌入杭州，带来了置业需求。2021-2023 年，杭州新增常住东说念主口共计进步 50 万东说念主。技能，涉宅用地成交金额共计出让金约 6414 亿元，出让领域聚合 3 年居于天下第二名。

原来商场的不雅点是："炒房第一城深圳，炒房第二城杭州"，如今形成了："杭州是炒房第一城"。

绿城是荣幸的。

已往 3 年，绿城在杭州拿地总金额约 775.7 亿元，占杭州总出让金比例为 12.1%。

技能，杭州单一商场孝敬了总销售额均进步了 20%，按自投名堂销售额瞎想，则为 30% 傍边。

绿城莫得情理不加仓杭州商场。2024 年前三季度，杭州涉宅用地总出让金为 802 亿元，绿城拿地金额为 118 亿元，占比高潮到 14.7%。

借着杭州商场扎根的深度，绿城把销售额作念了起来。格外是 2024 年 5 月杭州全面取消了住房限购政策，杭州销售额迎来了爆发式增长。

11 月，绿城累计总条约销售 2468 亿元。其中，杭州商场竣事销售额 392 亿元，占比为 15.87%，按自投名堂销售额瞎想，占比则为 26.38%。

但保利莫得那么荣幸。

保利格外于一个 Plus 版块的绿城，聚焦中枢 38 城。2023 年，有 27 个城市市占率进步 10%，广佛商场销售孝敬占比 18.9%。其中，新赢得名堂中 40% 当年开盘、竣事签约金额进步 300 亿元。

保利曾对外公布了一个数据：华南商场市占率 25.4%。

广佛商场之于保利，杭州商场之于绿城，皆十分迫切。但本年广佛新址商场一直在恭候复苏，直到利好政策密集出台之后，成交才有所回暖。

为了把销售额拉上去，保利广佛商场一直在"以价换量"。2024 年 11 月，保利累计签约金额 3080 亿元，其中，广佛销售额 633.4 亿元，孝敬比例同比进步 2.7 个百分点至 20.56%。

这份收获单背后，尽是业主的骂名。

绿城的交运也体咫尺产物门道上。

2018 年，中错乱团对地产板块进行了重组，细目绿城聚焦中高端，中交地产、中房地产业务聚焦于刚需、保险房。

行业插足袭击周期后，改善、豪宅商场却抓续火热。中指接洽院多份论说指出，2022 年、2023 年，改善住房需求是新址商场的主流和要道辅助，成交占比增长显豁。2024 年前三季度一样如斯。

头部房企销售额"腰斩"时，绿城销售额下落相对莫得那么显豁。而绿城 2024 年下半年新增名堂中，基本纯住宅、低容积率地块，开采标的应该是改善、豪宅类楼盘名堂。

但绿城在杭州商场的"交运"也快用收场。

04 动刀

2024 年前 11 月，绿城条约总销售额同比下滑 3.74%，杭州销售额却减少了 29.5%，占比从旧年同时的 21.67% 下降到 15.87%。

绿城杭州商场运转失灵了。

2023 年头，绿城进行了组织架构袭击，合并原浙西区域、浙东区域、杭州亚运村名堂公司为浙江区域集团，珍爱浙江、福建两省的投资拓展和名堂措置。

2024 年头，绿城再度动刀，一边进行区域珍爱东说念主换防，触及到华北、东北、华南等区域；另一边，西南区域被代建平台绿城措置合并了，以及，安徽脱离华东区域、原生存集团旗下产城业务，均划入浙江区域集团。

西南区域的"消释"，绿城走上了大多数房企的交运——融创爆雷的运转、华裔城的多数亏空。华南区域也在"旯旮化"。

西南区域、华南区域的存在感一直很弱，2021 年于今占比在 3%-5%。跟着库存欺压消化，绿城很有可能会合并华南区域。

本年 12 月初，广州绿穗房地产开发有限公司拿下广州海珠区 AH101303 地块。天眼查清晰，该公司背后大推进是浙江绿城、二推进是绿城东北区域关联公司。

下半年 21 个新增名堂背后实控公司中，近 70% 由浙江绿城抓股，且经常看到绿城职工合资平台南京臻蔻、南京臻硕、宁波浙展、宁波浙发的身影。

本次袭击后，浙江区域集团，差未几掌控着合座绿城的山河。

但浙江区域，格外是杭州商场，一直存在一个问题：只可给绿城安全，但不可获利。

绿城一直陷在增收不增利的逆境中，毛利率、净利润率逐年下滑，2024 年中期别离跌至 13.1%、跌至 4.77%。

绿城实施董事及实施总耿忠强曾屡次强调，愈加细快慰全性、抗风险才气，而不是毛利率，"中枢城市中枢性块拿的地毛利率偏低，但安全性流动性好，在行业下行布景中，保险了公司的安全底线"。

面对杭州商场疲软、毛利率抓续下滑，2024 年年中，绿城再度对组织架构和区域商场动刀，包括在浙江区域集团竖立七大职能中心，取消片区公司职能平台，在杭州竖立三大片区公司，以及在浙东、浙南、浙北、福建、安徽树立片区公司。

绿城思要从里面要收益。

率先，2021 年以来，绿城费率、销售费率是下滑的，与之负关系的毛利率亦然下滑的；其中，行政开销显豁高潮，占到"三费"比例 50% 傍边。对比讲解，绿城成本浪漫才气弱，或高管薪酬占到不少成本。

再用"用度率 / 毛利率"测算筹谋水平公式一算，比值由 56.87% 高潮到 63.16%，2024 年中期同比增多 3.3 个百分点至 45.16%。一般来说，比值越大，筹谋才气越弱，进步 70% 讲解筹谋比较繁重。

其次，2021 年以来，绿城土储权力比在 55%-65%，归母净利润占比利润比例则波动较大，区间为 29.24%-62%。差值变动，很有可能是少数股权分走了利润，或存在不少的隐性债务。

上述说起，绿城不少拿田主体公司背后是职工合资平台，比如宁波浙展、宁波浙发背后是浙江区域运营珍爱东说念主吴金秋，南京臻蔻背后是实施董事、副总裁李骏等。

背后职工合资平台"偷走"些许利润？就此事，源媒汇磋议过绿城方面，但对方莫得回答。

绿城聘用了在安全前提下蒙眼决骤，但曹舟南给绿城留的这套基础底细，很快就不够用了，欺压拿"地王"、冲领域，铁心的不仅仅利润，还有安全空间。

近几年，绿城也在欺压引入外部管事司理东说念主，走向"去绿城化"。